حقوق ايران

  در حقوق ايران نيز عقد اجاره، با انقضاء مدت پايان مي‎پذيرد. مادة 494 ق.م. در اين زمينه مقرر مي‎دارد:

«عقد اجاره، به محض انقضاء مدت برطرف مي‎شود. اگر پس از انقضاء آن مستأجر عين مستأجره را بدون اذن مالك مدتي در تصرف خود نگاه دارد، موجر براي مدت مزبور مستحق اجرت‎المثل خواهد بود؛ اگر چه مستأجر استيفاء منفعت نكرده باشد و اگر با اجازة مالك در تصرف نگاه دارد وقتي بايد اجرت‎المثل بدهد كه استيفاء منفعت كرده باشد؛ مگر اين كه مالك اجازه داده باشد كه مجاناً [بطور مجاني] استفاده نمايد».

زيرا همچنان‎كه گذشت، عقد اجاره عبارت است از تمليك منفعت براي مدت معين، از طرف مالك به مستأجر. عين مستأجره براي استيفاء منفعت، بطور امانت به مستأجر داده مي‎شود و هنگامي كه مدت مقرر منقضي گردد، عقد اجاره خاتمه مي‎يابد.

در حقوق مدني ايران (برخلاف حقوق مصر و فرانسه) قانونگذار راجع به امكان تجديد عقد اجاره، چه به صورت صريح و چه به صورت ضمني و همچنين راجع به امكان تمديد عقد اجاره، سكوت اختيار نموده است. حتي در بعضي از مقررات ميان تمديد و تجديد عقد اجاره تفاوتي قائل نشده است. قانون‎الحاق يك ماده به قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1365 مقرر مي‎دارد:

«از تاريخ تصويب از اين قانون كلية اماكن استيجاري كه با سند رسمي، بدون دريافت هيچ‎گونه سرقفلي و پيش‎پرداخت به اجاره واگذار مي‎شود، در رأس انقضاء مدت اجاره، مستأجر موظف به تخلية آن مي‎باشد؛ مگر آن كه مدت اجاره با توافق طرفين تمديد شود… «.

در عقد اجاره‎اي كه مدت آن بطور كامل منقضي شود و متعاقدين قصد داشته باشند كه رابطة استيجاري همچنان وجود داشته باشد؛ لازم است كه انشاء عقد جديدي نمايند. در اين صورت عقد اجاره تجديد مي‎شود نه تمديد.

 تجديد و تمديد عقد اجاره

امكان تجديد صريح (Renouvellement)  عقد اجاره در حقوق ايران با هيچ مشكلي مواجه نيست؛ زيرا عقد اجاره از عقود رضايي بوده و قانونگذار براي انعقاد آن تشريفات خاصي را مقرر ننموده است. تجديد صريح عقد اجاره، عقد جديدي محسوب مي‎گردد كه گاهي شرايط آن، همان شرايط مقرر در اجارة قبلي مي‎باشد و يا ممكن است بعضي از شرايط قرارداد تغيير يابد.

اما تجديدضمني عقد اجاره كه در حقوق مصر و فرانسه تحت حاكميت مقررات ويژه‎اي است، از جانب قانونگذار ايران مورد مداقه و بررسي واقع نشده است. در حقوق مصر و فرانسه ـ كه تا حدودي در اين زمينه مقرراتي شبيه به هم دارند ـ امكان تجديدضمني عقد اجاره وجود دارد و آن دو نظام حقوقي، عقد اجاره‎اي كه به صورت ضمني‎تجديدشده است را در زمرة اجاره‎هاي بدون مدت محسوب مي‎نمايند. مدت آن را نيز تا زماني مي‎دانند كه براي پرداخت اقساط مال‎الاجاره تعيين شده است.

در حقوق ايران هر چند كه تجديدضمني اجاره (Tactie reconduction) به صراحت در قوانين ذكر نشده است؛ اما براساس قواعد عمومي، امكان تجديدضمني عقد اجاره وجود دارد؛ زيرا، اعلام اراده در عقود  رضايي، ممكن است صريح باشد يا ضمني[21]. اگر حكومت ارادة باطني را بپذيريم، چگونگي ابراز آن در نفوذ عقد اثر ندارد و حاكميت ارادة باطني، موضوعي است كه هم مورد تأييد فقهاي اسلامي و هم مورد تأييد اكثر حقوقدانان قرار گرفته است.

قانون مدني ايران در مادة مقرر مي‎دارد:

«عقد محقق مي‎شود به قصد انشاء، به شرط مقرون بودن به چيزي كه دلالت برقصد كند».

دلالت برقصد، ممكن است ضمني باشد و از اعمالي كه به منظور ديگر انجام مي‎شود، استنباط گردد. قبول پيشنهاد معامله ممكن است به طور ضمني انجام شود و اين چيزي است كه هم از متن قانون مدني استنباط مي‎شود (مادة 191و193ق.م) و هم حقوقدانان برآن اتفاق‎نظر دارند. اما در اين مورد كه آيا پيشنهاد انجام معامله (ايجاب)‌مي‎تواند به صورت ضمني باشد يا خير، ميان حقوقدانان اختلاف نظر وجود دارد. با اين وجود، نظري كه امكان پيشنهاد انجام معامله به صورت ضمني را صحيح مي‎داند، مستدل‎تر به نظر مي‎رسد. آنچه مي‎توان بطور قاطع به آن اشاره نمود، اين است كه ايجاب ضمني در عرف وجود دارد، اما آنچه مورد اختلاف است وجود ايجاب چه به صورت صريح و چه به صورت ضمني است؛ مانند آن كه عده‎اي از حقوقدانان، ماندن مستأجر در محل سكونت خود پس از پايان مدت اجاره را، ايجاب ضمني برپرداخت اجرت برمبناي اجاره‎بهاي پيشين مي‎دانند و براي اثبات نظر خود  به مادة 501 ق.م. استناد مي‎كنند[22].اما عده‎اي ديگر، ماندن مستأجر در محل سكونت خود پس از پايان مدت اجاره را ايجاب ضمني نمي‎دانند[23].

جداي از اين اختلاف‎نظرهايي كه بيشتر بيانگر قاعده‎اي عام هستند؛ به نظر مي‎رسد اگر تشخيص وقوع عقد به صورت ضمني را به محكمه واگذار نماييم، راه صواب را پيموده‎ايم. زيرا ممكن است ماندن مستأجر در عين مستأجره با وجود انقضاء مدت، به دليل بيماري يا عسروحرج و مسائل ديگري بوده باشد و برعكس ممكن است اقامت مستأجر در عين مستأجره بعد از پايان مدت عقد، ايجاب ضمني او برتجديد عقد اجاره بوده باشد. تشخيص اين امر با قاضي صالح است.

آنچه كه در اين جا لازم است به آن اشاره نماييم اين است كه در حقوق ايران (برعكس دو نظام حقوقي مصر و فرانسه) اجاره‎اي كه به صورت ضمني‎تجديدشده است را  نمي‎توان اجارة بدون مدت محسوب كرد؛ زيرا ذكرمدت از شرايط اساسي عقد اجاره است و اجارة بدون مدت باطل است. بنابراين اگر متعاقدين عقد اجاره را به صورت ضمني تجديد كنند، بايد تمام شرايط عقد اجارة سابق (از جمله مدت عقد) را از شرايط عقد جديد محسوب نمائيم. پس اگر مدت عقد اجارة‌قبلي يك سال است، بايد مدت اين اجاره را، براي يك سال ديگر‎تجديدشده بدانيم. البته اگر از ارادة ضمني متعاقدين و از اوضاع و احوال چنين برآيد كه آنان قصد تجديد عقد اجاره براي مدتي كوتاهتر يا مدتي بيشتر دارند، عقد اجاره براي همان مدت صحيح خواهد بود.

امكان تمديد عقد اجاره (prolongation) در حقوق ايران به ارادة متعاقدين بستگي دارد، بدين صورت گاهي ممكن است، متعاقدين مدت معيني، مثلاً 10سال براي عقد اجاره تعيين نمايند و شرط نمايند كه عقد اجاره، به ارادة هر كدام از متعاقدين، بعد از انقضاء در يك سال پايان يابد و در صورت سكوت و باقي‎ماندن مستأجر در عين مستأجره عقد اجاره براي يك سال ديگر تمديد شود. در اين جا لازم است به اين نكته اشاره كنيم كه تمديد عقد اجاره، اجارة جديدي محسوب نمي‎گردد؛ بلكه همان عقد اجاره قبلي است كه مدت آن براي يك دورة ديگر، ادامه مي‎يابد.

 پايان مدت عقد در قوانين خاص

آنچه گفته شد، انقضاء مدت اجاره مطابق قواعد عمومي در حقوق ايران بود. اما از آن جا كه اجارة اماكن مسكوني و محلهاي كسب و پيشه و تجارت، تا حدودي به نظم عمومي جامعه ارتباط دارد، در برهه‎‎هاي مختلف زماني، قانونگذار ناچار ‎شده براي نظم اقتصادي و اجتماعي چاره‎اي بينديشد. بنابراين مقررات خاصي در كنار مقررات عمومي وضع ‎نموده كه گاهي منجر به فسخ قوانين قبلي ‎شده است. در حقوق ايران نيز قانونگذار در كنار قواعد عمومي، مقررات ويژه‎اي را وضع نموده‎ است كه انقضاء مدت اجاره را در اين قوانين بررسي مي‎كنيم.

قانون روابط موجر ومستأجر مصوب سال 1356

 به موجب مادة‌يك قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356؛ «هر محلي كه براي سكني يا كسب يا پيشه يا تجارت يا به منظور ديگري اجاره داده شده يا بشود، در صورتي كه تصرف متصرف بر حسب تراضي با موجر يا نمايندة قانوني او به عنوان اجاره يا صلح منافع و يا هر عنوان ديگري به منظور اجاره باشد، اعم از اين كه نسبت به مورد اجاره سند رسمي يا عادي تنظيم شده يا نشده باشد، مشمول مقررات اين قانون است».

برخلاف قواعد عام قانون مدني، كه آزادي نسبي قراردادها را در انعقاد قراردادهاي اجاره رعايت نموده است؛ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356، اين آزادي را محدود نموده است. بعد از اين كه عقد اجاره با ارادة متعاقدين منعقد شد؛ قانون، روابط آن دو كنترل مي‎كند و گاهي آنچه را كه به عنوان آن راضي نيستند، به آنان تحميل مي‎نمايد. اين همان چيزي است كه قبلاً بدان اشاره نموديم و گفتيم كه قانونگذار براي نظم اجتماعي و اقتصادي گاهي قواعد آمره‎اي را وضع مي‎نمايد كه ممكن است متعاقدين به آن راضي نباشند.

بنابراين مطابق قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356، همين كه شخصي به عنوان مستأجر، ملكي را در تصرف گيرد، قانون مذكور روابط متعاقدين را اداره مي‎كند و از اين پس، حاكميت اراده محتوا و مفهوم واقعي خود را از دست مي‎دهد. قرارداد بر چسب زيبايي است كه براي تحميل قانون به كار مي‎رود، تا صورت الزامات طرفين به شكل سنتي و مرسوم خود محفوظ بماند.

قانون روابط موجر و مستأجر، حق‎ مالكيت را از جهات گوناگون محدود ساخته است؛ ولي الزامي كه براي موجر در تجديد اجاره به وجود آورده، از همة‌بدعتهاي آن چشمگيرتر است. اين قانون به مستأجري كه مورد اجاره را در تصرف دارد، اختيار داده است كه موجر را به تجديد اجاره و تنظيم سند رسمي اجبار كند. بدين ترتيب، عقدي به وجود مي‎آيد كه يكي از متعاقدين اصلاً راضي به انعقاد آن نيست و به وسيلة قانون براو تحميل شده است. عقد اجاره در اين مورد بهانه‎اي براي اجراي احكام قانون است؛ بهانه‎‎اي كه به وسيلة آن الزامات موجر به حاكميت ارادة او منسوب شود.

مطابق مادة 7 اين قانون؛ «در مواردي كه بين موجر و كسي كه ملك را به عنوان مستأجر در تصرف دارد، اجاره‎نامه‎اي تنظيم نشده و يا اگر تنظيم شده مدت آن منقضي گشته و طرفين راجع به تنظيم اجاره‎بها و شرايط آن اختلاف داشته باشند، هر يك مي‎تواند براي تعيين اجاره‎بها (درمواردي كه اجاره‎نامه در بين نباشد) و تنظيم اجاره نامه به دادگاه مراجعه كند. دادگاه ميزان اجاره‎بها را از تاريخ تقديم دادخواست تعيين مي‎كند، ولي اين امر مانع صدور حكم نسبت به اجرت‎المثل زمان قبل از تقديم دادخواست و خسارت تأخير تأدية آن نخواهد بود «.

مطابق ماده 9 قانون مذكور؛ پس از پايان مدت اجاره، رابطة حقوقي مالك و مستأجر قطع نمي‎شود. مستأجر مي‎تواند موجر را به تنظيم اجاره‎نامة جديد، الزام كند و در صورتي كه مالك حكم دادگاه را به موقع اجرا نكند و براي امضاي اجاره‎نامه در دفترخانه حاضر نشود، نمايندة دادگاه اجاره‎نامه را به مدت يك سال از طرف او امضا خواهد كرد. موجر نيز مي‎تواند، همين درخواست را بكند و اين بار «… اگر مستأجر تا 15روز از تاريخ تعيين شده حاضر به امضا نشود، دادگاه در صورتي كه عذر مستأجر را موجه نداند، به تقاضاي موجر حكم به تخلية عين مستأجره صادر مي‎كند و اين حكم قطعي است».

در حال حاضر، قانون روابط موجر ومستأجر مصوب 1356 فقط در مورد محل كسب و پيشه قابل اجراست؛ آن هم در ارتباط با قراردادهايي كه قبل از قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376 منعقد شده است.

1-4            قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1362

در سال 1362، قانونگذار قانون روابط موجر و مستأجر را به تصويب رساند كه قلمرو آن اماكن مسكوني است.

مادة 1 قانون مذكور مقرر مي‎دارد:

 «اماكني كه براي سكني با تراضي با موجر به عنوان اجاره يا صلح منافع و يا هر عنوان ديگر، به منظور اجاره به تصرف متصرف داده شده يا بشود اعم از اين كه سند رسمي يا سند عادي تنظيم شده يا نشده باشد، مشمول مقررات اين قانون است».

بنابراين اجاره، محلهاي كسب و پيشه، تجارت و ساير اماكن استيجاري غيرمسكوني، مانند گذشته تحت حاكميت مقررات خاص قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 باقي مانده است.

قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1362، به شرايط اجاره‎نامه پرداخته است؛ اين ماده مقرر مي‎دارد كه:

«دفاتر اسناد رسمي مكلفند، علاوه برنكاتي كه به موجب قوانين و مقررات بايد رعايت شود، نكات زير را در اجاره‎نامه تصريح كنند…»

6- تعهد مستأجر به تخليه و تحويل مورد اجاره به موجر، پس از انقضاء مدت اجاره يا تجديد اجاره با تراضي».

بنابراين ملاحظه مي‎شود كه قانونگذار، از وضع‎ ويژه‎اي كه دربارة‌محلهاي استيجاري به موجب قانون مصوب سال 1356 در نظر گرفته بود، بازگشت كرده و در مورد اماكن مسكوني، مستأجر را بعد از انقضاء مدت اجاره، مكلف به تخلية عين مستأجر نموده است و امكان تجديد عقد اجاره را فقط در صورت تراضي متعاقدين،‌امكان‎پذير دانسته است.

قانونگذار رابطة قهري ـ قراردادي مالك و مستأجر را مخالف قاعده و موازين شرعي ديد و برآن شد تا به گونه‎اي، حكومت تراضي را جانشين اقتدار نظام دولتي كند. سرانجام درسال 1365 يك ماده به قانون روابط موجر و مستأجر الحاق نمود. در اين ماده واحده آمده است:

«از تاريخ تصويب اين قانون، كلية اماكن استيجاري كه با سند رسمي، بدون دريافت هيچ‎گونه سرقفلي و پيش‎پرداخت به اجاره واگذار مي‎شود، در رأس انقضاي مدت اجاره، مستأجر موظف به تخلية آن مي‎باشد؛ مگر آنكه مدت اجاره با توافق تمديد شود. در صورت تخلف، دواير اجراي ثبت مكلف به اجراي مفاد قانون هستند «.

در مادة الحاق شده براي اين كه مستأجر محل كسب و پيشه نيز در پايان مدت اجاره موظف به تخليه باشد، سه شرط معين شده است:

1-                 اجاره بايد بعد از تاريخ تصويب قانون باشد؛

2- اجاره با سند رسمي باشد؛

3- هيچ‎گونه سرقفلي و پيش‎پرداختي دريافت نشده باشد.   

بنابراين ملاحظه مي‎شود كه قانونگذار ايران از آن شدت و محدوديتي كه در سال 1356 براي وضع محلهاي استيجاري در نظر گرفته بود، به مرور زمان كاست و به مقررات عام قانون مدني گرايش پيدا كرد كه نقطة عطف آن، تصويب قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 مي‎باشد.

قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376

در مورد اين قانون ذكر چند نكته لازم به نظر مي‎رسد:

الف: همان‎طور كه مي‎دانيم، بالاترين حق عيني شخص در جامعه، حق‎ مالكيت است. ساير حقوق عيني، نظير وثيقه، حق حريم، حق ارتفاق و غيره در مقابل حق مالكيت داراي درجات كم رنگتري هستند كه ما آن را نوعي «مالكيت تبعي» مي‎ناميم. حقوق مذكور هنگامي مي‎تواند مصداق پيدا كند كه حق مالكيت استقرار يافته باشد. قانون مصوب سال 1376 به حق مالك برعين مستأجره، به عنوان يك اصل حقوقي غيرقابل نقض، اعتراف مي‎نمايد.

ب: حقوق، داراي مباني و اصولي است كه روابط حقوقي ميان افراد بايد با توجه به اين اصول و مباني تنظيم گردد، وگرنه با نقض اين اصول، نظام حقوق كشور به هم مي‎ريزد؛ مانند: اصل لزوم، اصل نسبي‎بودن قراردادها، اصل لاضرر، اصل تسليط، اصل غيرمعتبربودن قرارداد اجاره پس از انقضاي مدت قرارداد و قانون مصوب سال 1376، مي‎خواهد بدين اصل تمسك جويد كه پس از انقضاي مدت در قرارداد اجاره، مجوزي براي ادامة استقرار مستأجر در عين مستأجره وجود ندارد و مستأجر بايد عين مستأجره را تخليه نمايد. همچنين قانون مذكور سعي برآن دارد كه اطمينان خاطري را براي موجر ايجاد نمايد كه پس از انقضاي مدت اجاره، مشكلي براي وي پيدا نشود و طي يك هفته بتواند ملك خود را بار ديگر در تصرف خويش داشته باشد.

ج:  قانون مصوب سال 1376 سعي بر بيان اين نكته دارد كه طرح مسائل حقوقي بايد دور از مسائل عاطفي و احساسي باشد. اينكه مستأجري داراي مشكلات مالي است، يا براي تهية مسكن مشكل دارد ربطي به امر قانونگذاري و قوة مقننه نداشته و مسأله‎اي مربوط به دولت (قوة‌مجريه) و سياستهاي اقتصادي آن قوه است[24].

مادة‌1 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 مقرر مي‎دارد:

«از تاريخ لازم‎الاجرا شدن اين قانون، اجارة‌كلية اماكن اعم از مسكوني، تجاري، محل كسب و پيشه، اماكن آموزشي، خوابگاههاي دانشجويي و ساختمانهاي دولتي و نظاير آن كه با قرارداد رسمي يا عادي منعقد مي‎شود، تابع مقررات قانون مدني ومقررات مندرج در اين قانون و شرايط مقرر بين موجر و مستأجر خواهد بود».

بنابراين از تاريخ لازم‎الاجرا شدن قانون قوانين روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 و 1362 و ماده واحدة الحاقي به قانون روابط مستأجر مصوب سال 1365 منسوخ هستند. فقط قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 در مورد قراردادهايي كه قبل از سال 1376 منعقد شده در مورد محلهاي كسب و پيشه لاز‎م‎الاجرا است.  همچنين قانون و روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1362 تا آن جا كه با قانون مصوب سال 1376 مغايرت نداشته باشد، همچنان لازم‎الاجرا است.

ماده 2 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376 مقرر مي‎دارد:

«قراردادهاي عادي اجاره بايد با قيد مدت اجاره در دو نسخه تنظيم شود و به امضاي موجر و مستأجر برسد و به وسيله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفين به عنوان شهود گواهي گردد «.

مادة 3 همين قانون در خصوص پايان اجاره مي‎گويد:

«پس از انقضاي مدت اجاره، بنا به تقاضاي موجر يا قائم‎مقام قانوني وي، تخلية عين مستأجره در اجاره با سند رسمي توسط دواير اجراي ثبت ظرف يك هفته و در اجاره با سند عادي ظرف يك هفته پس از تقديم دادخواست، تخليه به دستور مقام قضايي در مرجع قضايي توسط ضابطين قوة قضاييه انجام خواهد گرفت «.

بنابراين قانونگذار ايران در حال حاضر عقد اجاره را به محض انقضاء مدت آن پايان گرفته تلقي نموده، امكان تجديد آن را فقط به تراضي متعاقدين واگذار نموده است. هيچ كدام از متعاقدين نمي‎تواند بدون رضايت ديگري وي را مجبور به تجديد و يا تمديد قرارداد اجاره نمايد.

مبحث دوم؛ آثار اجاره درازمدت

همچنان كه ذكر شد، عقد اجاره عبارت است از عقدي، كه به موجب آن مستأجر مالك منافع عين مستأجره مي‎شود (مادة 466). مالك منافع‎بودن با مالك عين‎بودن متفاوت است و براي اينكه شخصي بتواند منافع عين متعلق به ديگري را مالك شود، بايد با او قرارداد منعقد نمايد. امكان انتفاع از عين در مدت معيني مقدور است. حال مي‎خواهيم ببنيم بعد از اينكه دوران حاكميت مالك منافع، برمنافع عين پايان گرفت، رابطة حقوقي ميان مالك منافع و مالك عين چگونه است.

ماده 494 قانون مدني ايران مقرر مي‎دارد:

«عقد اجاره به محض انقضاء مدت بر طرف مي‎شود و اگر پس از انقضاء آن مستأجر، عين مستأجره را بدون اذن مالك مدتي در تصرف خود نگاه دارد، موجر براي مدت مزبور مستحق اجرت‎المثل خواهد بود؛ اگرچه مستأجر استيفاء منفعت نكرده باشد و اگر با اجازة‌مالك در تصرف نگاه دارد وقتي بايد اجرت‎المثل بدهد كه استيفاء منفعت كرده باشد؛ مگر اين كه مالك اجازه داده باشد كه مجاناً [به طور مجاني] استفاده نمايد«

بنابراين با توجه به اين ماده آثار انقضاء مدت اجاره را مي‎توان اين‎گونه بر شمرد:

1- عين مستأجره پس از انقضاء مدت، در يد مستأجر امانت است. در اثرعقد اجاره عين مستأجره از طرف موجر براي استيفاء منفعت به مستأجر داده مي‎شود و در تمامي مدت اجاره، در دست مستأجر به عنوان امانت مي‎باشد. با انقضاء مدت، عنوان اجاره زايل مي‎شود؛ ولي عنوان امانت تا زماني كه مورد مطالبة موجر قرار نگيرد، باقي مي‎باشد. اين است كه مادة 631 قانون مدني مي‎گويد:

«هرگاه كسي مال غير را به عنواني غير از مستودع متصرف باشد و مقررات اين قانون او را نسبت به آن مال امين قرارداده باشد، مثل مستودع است. بنابراين مستأجر نسبت به عين مستأجره، قيم يا ولي نسبت به مال صغير يا مولي عليه و امثال آنها ضامن نمي‎باشد، مگر در صورت تعدي يا تفريط و در صورت استحقاق مالك به استرداد، از تاريخ مطالبة او و امتناع متصرف به امكان رد، متصرف مسؤول تلف و هر نقص يا عيبي خواهد بود؛ اگرچه مستند به فعل او نباشد «.

2- پس از انقضاء مدت اجاره تازماني كه مالك، استرداد عين مستأجره را نخواهد، مستحق اجرت‎المثل نخواهد بود؛ مگر آن كه مستأجر استيفاء منفعت كرده باشد. زيرا پس از انقضاء مدت اجاره، اجازة تصرف مستأجر در عين مستأجره –كه به عنوان امانت در نزد او بود- تا زماني كه موجر استرداد عين مستأجره را نخواسته باشد، باقي است.

مطابق قسمت آخر مادة 494 قانون مدني؛«… [مستأجر] وقتي بايد اجرت‎المثل بدهد كه استيفاء منفعت كرده باشد؛ مگر اين كه مالك اجازه داده باشد كه مجاناً [بطور مجاني] استفاده نمايد «.

بنابراين پس از انقضاء مدت اجاره، چنانچه موجر مطالبة استرداد عين مستأجره را ننمايد، فقط مطابق مادة 337 قانون مدني مي‎تواند اجرت‎المثل مدتي را از متصرف بخواهد كه ثابت كند، او در آن مدت استيفاء منفعت كرده است. زيرا كسي كه ملكي را با اجازة مالك تصرف مي‎نمايد، مسؤول پرداخت اجرت‎المثل آن نمي‎باشد؛ مگر آنكه استيفاء منفعت كرده باشد. اين فرض ممكن است مستأجر عين مستأجره را مورد استفاده قرار نداده باشد و چون مالك مطالبة تخلية آن را ننموده، به او تحويل نداده است.

3- پس از انقضاء مدت، چنانچه مالك استرداد عين مستأجره را بخواهد و با امكان رد، مستأجر آن را در تصرف خود نگاه دارد، بايد اجرت‎المثل آنرا بپردازد؛ اگرچه استيفاء منفعت نكرده باشد.

چنان كه از مادة 631 قانون مدني استفاده مي‎گردد، از تاريخ مطالبة استرداد عين مستأجره از طرف مالك و امتناع متصرف با امكان رد، عنوان امانت زايل و متصرف در حكم غاصب شمرده مي‎شود. همچنين هرگاه مالك مطالبة استرداد عين مستأجره را بنمايد و مستأجر منكر آن گردد، با استفاده از مادة 310 قانون مدني، مستأجر از تاريخ انكار در حكم غاصب است[25].

در دو صورت ذكر شده، متصرف بنا بر مفاد مادة 494 قانون مدني، بايد اجرت‎المثل مدت تصرف خود را بدهد؛ اگر چه استيفاء منفعت نكرده باشد.

نتيجه

عقد اجاره، به محض انقضاء مدت پايان مي‎يابد. با اين وجود، هر چند كه درحقوق ايران همانند حقوق مصر و فرانسه نصوص ويژه‎اي راجع به تجديد صريح و يا ضمني و همچنين تمديد عقد اجاره وجود ندارد؛ ولي مطابق اصول كلي، اين امر امكان‎پذير است. تفاوتي كه وجود دارد اين است كه در حقوق مصر و فرانسه اگر عقد اجاره به صورت ضمني تجديد شود، مدت آن مدت زمان عرفي است؛ در حالي كه در حقوق ايران در مورد  مدت اجاره‎اي كه تجديدضمني شده است، نص ويژه‎اي وجود ندارد و همچنان‎ كه متعاقدين در خصوص ساير شرايط عقد اجاره به صورت ضمني توافق مي‎نمايند، بايد بر تعيين مدت زماني مشخص نيز به صورت ضمني توافق نمايند.

اگر با وجود انقضاء مدت عقد، مستأجر همچنان عين‎ مستأجره را در اختيار داشته باشد و موجر به اين امر راضي نباشد، مستأجر غاصب بوده و يد او ضماني خواهد بود. در اين صورت مسؤول هر نقص و عيبي است كه در عين مستأجره به وجود آمده است؛ هر چند كه مستند به فعل او نباشد. ولي اگر موجر راضي باشد، مستأجر در صورتي ملزم به پرداخت اجرة‎المثل است كه از عين استيفاء منفعت كرده باشد.